存量房房产税(存量房房产税纳税义务时间)

总结||房产税纳税义务发生时间!另附,房产税稽查案例

公司持有房产和出租房产都需要缴纳房产税,那么房产税具体应该在什么时候开始缴纳,什么时候停止缴纳,很多网友表示不太清楚,今天我们来详细了解一下这个细节问题。

纳税义务开始时间

一、自建房屋

根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]第8号)的规定:

1.自建的房屋,自建成之次月起缴纳房产税。这里“建成”的概念可理解为通过“在建工程”科目结转为“固定资产”科目,或者实际投入使用。

2.纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税。纳税人在办理验收手续之前已使用或出租、出借的新建房屋,应从使用或出租、出借的当月起,缴纳房产税。

3.凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋,如果在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起缴纳房产税。

4.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税。

二、购置房屋

根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条的规定。

二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题:

(一)购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

(二)购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

这里的“房屋交付使用”,各省的规定不一,此处可以参照以下规定:

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第十一条规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

2、《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》(青地税函〔2009〕128号)第二条第二款规定,商品房交付使用,是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

3、《海南省地方税务局关于城镇土地使用税有关问题的复函》(琼地税函〔2009〕43号)第一条规定,《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第一款规定:购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房屋交付使用时间以房地产开发企业与购房者签字确认的房屋交付使用通知书中注明的交付日期为准;未注明交付日期的,以房屋交付使用通知书签署日期为准。

三、出租、出借房屋

根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条的规定:

二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题:

(三)出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

四、融资租赁房产

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)的规定:

三、关于融资租赁房产的房产税问题

融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

纳税义务截止时间

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条的规定:

关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

税务稽查实例:房产税案例两则

案例一:某酒店房产计税原值申报不准确被查补税百万

深圳南山区某酒店由于房屋附属设备和配套设施发生变化未及时按照税法规定调整计税房产原值,导致少缴房产税被深圳市税务局第三稽查局依法查处,查补税款及加收滞纳金总计140万余元。

某酒店于2003年成立,主要经营范围:住宿、中西餐等服务。检查人员通过企业提供的涉税资料进行审核,发现有多处房屋附属设备和配套设施未按税法规定并入计税房产原值,存在少计缴房产税的情形。经与企业沟通,该企业的财务负责人是总公司委派的,定期轮换,除非有重大的财税政策变动新任人员基本沿用前任的做法,加上该企业为多年未查户,所以容易造成税政更新不及时,计税不准确的风险。经过现场核实及讲解税法,企业最终认识到不足并按规定时限补交了相关税款。

政策参考:根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》((1987)财税地字第3号)规定:“二、关于房屋附属设备的解释:房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”

根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)规定如下:一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。”

提醒:随着社会经济的发展和房屋功能的完善,不断出现了一些新的设备和设施,纳税人要与时俱进多留意相关税法条例的变化,做到依法纳税,准确计税,减少因计算不准确导致的纳税风险!

案例二:某公司未申报缴纳房产税及城镇土地使用税被查处

近日,深圳市税务局第五稽查局对某制造业企业实施稽查时,发现该公司存在未按规定申报缴纳房产税、城镇土地使用税的问题,遂依法追补了其少缴纳的税款并处相应罚款、加收滞纳金,三项合计48.74万元。

据了解,该公司使用的生产厂房及员工宿舍由其前身某“三来一补”企业向村委租地,香港母公司出资兴建,所有费用支出均在香港母公司核算,房屋所有人为香港母公司,无偿提供给深圳公司使用。经核实,该房产原值为598.86万元,土地面积25000平方米,该公司为实际使用人,未按规定申报缴纳相关税款,造成检查年度应申报缴纳而少申报缴纳房产税10.06万元、城镇土地使用税15万元。针对上述违法事实,深圳市税务局第五稽查局依法作出了处理。

政策参考:根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第二条第一款规定,“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。”

根据《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕56号)规定,“在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的,由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。”

按照上述规定,该公司应按照房产原值、使用集体土地面积申报缴纳房产税、城镇土地使用税。税务部门在此提醒广大纳税人,要认真学习税收法律政策,提高依法纳税意识,严格履行纳税义务,避免因违法而带来不良后果。

来源:品税阁、晶晶亮的税月、深圳市税务局官网

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